Propiedad privada: cómo funcionarían los desalojos exprés y qué cambiaría para dueños e inquilinos
El Senado debatirá una versión reducida del proyecto impulsado por el Gobierno nacional. La iniciativa fija plazos para recuperar inmuebles usurpados o alquilados, modifica el régimen de expropiaciones y habilita documentación digital en los Registros de la Propiedad.
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El Senado nacional debatirá una versión acotada del proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, cuyo punto principal es la agilización de los procesos de desalojo de viviendas, campos y terrenos.
La Cámara alta retomará el tratamiento este jueves desde las 14, después de que la discusión fuera suspendida el 16 de julio por las diferencias que generaba el capítulo vinculado con la extranjerización de tierras.
Ese apartado fue retirado del dictamen, al igual que los artículos relacionados con barrios populares. La iniciativa que llegará al recinto incluirá cambios en los procedimientos de desalojo, las expropiaciones, la Ley de Manejo del Fuego y la regularización de escrituras.
Al tratarse de un proyecto todavía sujeto al debate parlamentario, las modificaciones no se encuentran vigentes.
Desalojo inmediato en inmuebles usurpados
El denominado desalojo exprés se aplicaría principalmente en casos de inmuebles usurpados o de personas consideradas tenedoras precarias.
Según el dictamen, el juez podría ordenar la entrega inmediata de la propiedad cuando el derecho invocado por el demandante resulte verosímil y el propietario presente una caución juratoria.
Además, a pedido del titular del inmueble, el magistrado podría intimar a los ocupantes para que restituyan la propiedad dentro de las 72 horas.
Para avanzar con el procedimiento, el propietario tendría que acreditar mediante documentación que posee derechos sobre la vivienda, terreno o campo reclamado.
Qué ocurriría con los inquilinos que adeudan pagos
El proyecto contempla un procedimiento diferente para los contratos de alquiler.
Cuando exista una deuda, el propietario deberá enviar una carta documento o notificación formal y otorgar al inquilino un plazo mínimo de diez días corridos para regularizar la situación.
El período comenzará a contarse desde la recepción de la comunicación, que podrá enviarse al domicilio consignado en el contrato o mediante correo electrónico. La intimación deberá indicar también el lugar o mecanismo habilitado para efectuar el pago.
Si el incumplimiento continúa después de ese plazo, el propietario podrá iniciar la acción judicial de desalojo. La restitución del inmueble debería concretarse dentro de los diez días hábiles, de acuerdo con el texto que será debatido.
El propietario deberá recibir las llaves
Otro de los cambios establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves cuando el inquilino decida devolver el inmueble.
Tampoco podrá imponer condiciones previas para aceptarlas. Sin embargo, tendrá la posibilidad de dejar asentado por escrito que existen alquileres, servicios, daños u otras obligaciones pendientes que serán reclamadas posteriormente.
Qué pasaría si hay menores o personas desamparadas
Cuando en el inmueble residan menores de edad o adultos en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar.
Esas dependencias dispondrán de un plazo prudencial, que no podrá superar los diez días, para procurar una alternativa habitacional transitoria.
La intervención social no detendría el trámite judicial, aunque buscaría evitar que las personas vulnerables queden sin asistencia inmediata.
Cambios en las expropiaciones
El proyecto también modifica las condiciones bajo las cuales el Estado puede expropiar una propiedad.
La declaración de utilidad pública deberá ser interpretada de manera restrictiva y el organismo que impulse la medida tendrá que justificar claramente sus motivos.
El dictamen establece un tope del 30 % para la indemnización por lucro cesante, mientras que los intereses se calcularían tomando como referencia el Índice de Precios al Consumidor y la tasa del Banco Nación a 30 días.
La transferencia definitiva de la propiedad no podría concretarse sin el pago de la indemnización. No obstante, el Estado tendría la posibilidad de solicitar judicialmente la posesión anticipada del bien.
Ante diferencias sobre la valuación, el juez podría requerir un informe del Tribunal de Tasaciones de la Nación.
Modificaciones en la Ley de Manejo del Fuego
La iniciativa propone derogar el artículo que impide durante 30 años modificar el uso de superficies incendiadas en zonas agropecuarias, pastizales, praderas, matorrales y áreas periurbanas.
En el caso de los bosques nativos, continuaría vigente la prohibición de cambiar el uso y el destino de las tierras afectadas por incendios.
Sin embargo, se eliminaría el plazo de 60 años establecido actualmente para esa restricción.
Documentación digital y acceso a escrituras
El proyecto habilitaría la presentación de documentación digital ante los Registros de la Propiedad de todo el país, una posibilidad que ya se encuentra disponible en algunas jurisdicciones.
También propone modificar la denominada Ley Pierri de regularización dominial, destinada a facilitar el acceso a la escritura de una vivienda única.
Según la iniciativa, podrían solicitar el beneficio las familias que demuestren una posesión pública, pacífica y continua del inmueble durante los diez años anteriores.
La aprobación de estos cambios dependerá del resultado de la votación en el Senado y del posterior recorrido legislativo que corresponda.
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