Nuevos créditos hipotecarios: cómo funcionará el plan de $2 billones y cuánto podrá pedir una familia

Comprar una vivienda con un crédito hipotecario vuelve a ser una posibilidad que despierta interés entre quienes no cuentan con el capital suficiente para adquirir una propiedad de contado.

El Gobierno nacional anunció un nuevo programa destinado a ampliar la oferta de estos préstamos y puso sobre la mesa una cifra que puede resultar difícil de dimensionar: $2 billones que serán canalizados hacia los bancos para financiar créditos hipotecarios.

La medida fue presentada el miércoles por el ministro de Economía, Luis Caputo, junto al vicepresidente segundo del Banco Central, Baltasar Romero Krause, y el director general del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), Juan Cruz Micele.

Según la explicación oficial, el objetivo es que los bancos tengan acceso a un fondeo de mayor plazo y puedan ampliar la cantidad de préstamos para vivienda.

Pero hay un punto importante para quienes están pensando en acceder: el Gobierno no entregará directamente los $2 billones a las familias.

El dinero será colocado en las entidades financieras y serán los bancos los que otorguen los créditos, evalúen a los solicitantes y definan las condiciones particulares dentro de los límites establecidos por el programa.

¿Cuánto dinero se podrá pedir con el nuevo crédito hipotecario?

El programa establece que los créditos otorgados con estos fondos tendrán un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por operación.

La cifra fue presentada por el Gobierno como un límite de alrededor de US$200.000, aunque el equivalente en pesos variará porque la UVA se actualiza.

Esto no significa que todos los solicitantes podrán pedir ese máximo.

El monto que finalmente apruebe cada banco dependerá de la capacidad de pago del grupo familiar, los ingresos demostrables, el valor de la propiedad y el porcentaje del inmueble que la entidad esté dispuesta a financiar.

El propio Gobierno presentó un ejemplo para explicar cómo podría funcionar.

Para una propiedad valuada en US$106.667, considerando un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble, el préstamo sería de aproximadamente $120,9 millones. En ese caso, tomando como referencia un crédito a 25 años y una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial estimada sería de $865.098.

Con una relación cuota-ingreso del 25%, el grupo familiar debería acreditar ingresos netos mensuales de aproximadamente $3,46 millones.

Es importante aclarar que se trata de un ejemplo oficial, no de una cuota universal ni de un monto garantizado para todos los interesados.

La tasa máxima establecida para los préstamos será de UVA + 7,50% y el plazo mínimo será de 15 años.

Las entidades pueden ofrecer condiciones diferentes dentro de esos límites, por lo que será necesario comparar las propuestas de cada banco cuando las nuevas líneas estén disponibles.

¿Qué se podrá financiar?

El programa está destinado a personas humanas y los fondos deberán utilizarse para:

• Comprar una primera vivienda.

• Construir una primera vivienda.

• Ampliar una primera vivienda.

• Refaccionar una primera vivienda.

Por lo tanto, no se trata de un crédito de libre disponibilidad. El destino del dinero está vinculado con una vivienda que cumpla con las condiciones previstas en el programa.

Además, el hecho de que el programa tenga un tope de 150.000 UVA no significa que el banco vaya a financiar el 100% de una propiedad. El porcentaje financiable será una de las cuestiones que deberá consultar cada interesado con la entidad.

¿Cómo funcionará el plan y cuándo se podrá solicitar?

El mecanismo comienza antes de que una familia solicite el crédito.

El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) realizará licitaciones para colocar depósitos a plazo fijo en entidades financieras.

El programa tiene un monto total de $2 billones, que se irá distribuyendo mediante licitaciones de hasta $200.000 millones cada una. Cada banco podrá ofertar hasta el 20% del monto correspondiente a cada licitación.

Los depósitos que recibirán los bancos estarán ajustados por UVA y tendrán dos alternativas:

Tramo 1: plazo de un año, con una tasa mínima de UVA + 2,50%.

Tramo 2: plazo de cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%.

Una vez que reciban los fondos, las entidades tendrán 90 días corridos desde la constitución del depósito para aplicarlos al destino previsto.

El Gobierno informó que la primera licitación está prevista para la próxima semana. Por eso, al momento de este anuncio, todavía no existe un formulario único nacional para que las familias se inscriban directamente al programa.

Este punto es fundamental: quienes estén interesados no tienen que depositar dinero ni realizar una inscripción ante ANSES para acceder a estos créditos. El trámite se hará ante los bancos que participen y resulten adjudicatarios de los fondos.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de sacar un crédito UVA?

El dato de la tasa puede llamar la atención, pero no alcanza para conocer el costo real del préstamo. Estos créditos están expresados en UVA, una unidad que se actualiza. Por eso, la cuota y el capital adeudado evolucionan con el valor de esa unidad.

En consecuencia, quien tome un crédito de estas características debe mirar más allá de la primera cuota. También es necesario recordar que el ejemplo presentado por el Gobierno supone una propiedad determinada, un porcentaje de financiación específico, una tasa concreta y un plazo de 25 años. La situación de cada familia puede ser diferente.

Otro aspecto que deberán considerar los compradores es el dinero que necesitan aportar con recursos propios. Si el banco no financia la totalidad del valor de la propiedad, el comprador deberá cubrir la diferencia, además de afrontar los gastos vinculados con la operación.